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Pachtvertrag

Pacht vs Miete – ist das nicht das gleiche?

Keineswegs. Während im Mietrecht – und somit auch für den Mietvertrag – zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall. Selbst die wenigen gesetzlichen Regelungen, die existieren, können in der Regel vertraglich abgeändert und somit bis zu einem gewissen Grad umgangen werden. Dies verwundert insofern, als dass die Pacht in der Praxis von enormer Bedeutung ist.

Wer ist der Verpächter?

In der Praxis kann es durchaus vorkommen, dass Eigentümer eines Pachtobjekts nicht der eigentliche Verpächter ist. In derartigen Konstellationen ist es wichtig abzuklären, welche Nutzungsvereinbarung zwischen Eigentümer und Verpächter besteht und ob eine Verpachtung überhaupt möglich ist.

Miete oder Pacht?

Sie wollen ein bestehendes Unternehmen (samt Kundenstock und Inventar) an einen Dritten „weitergeben“ ohne zu verkaufen? In diesem Fall liegt ein typischer Pachtvertrag vor.

Ein Mietvertrag liegt jedenfalls dann vor, wenn nur „leere“ Räume vermietet werden.

Wichtig:

Sofern der Pächter das gesamte Inventar kauft (oft im Wege einer „Investitionsablöse“) kann dies einen Unternehmenskauf darstellen. Dies bewirkt, dass der Erwerber sämtliche Verbindlichkeiten des Vorgängers übernimmt. In einem solche Fall ist es empfehlenswert, einen detaillierten Kaufvertrag zu erstellen und vorhandene Altschulden genau zu regeln.

Unbefristet oder befristet?

Ein unbefristeter Pachtvertrag kann von beiden Seiten ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der vereinbarten Fristen und Termine, ohne Vereinbarung mit 6-monatiger Frist zum Kalenderhalbjahr, gekündigt werden. Die Vereinbarung eines vertraglichen Kündigungsverzichts für einen bestimmten Zeitraum kann zur Absicherung des Pächters, insbesondere wenn er Investitionen getätigt hat, sinnvoll und notwendig sein.

Es gibt keinen gesetzlichen Kündigungsschutz.

Ein befristeter Vertrag bedeutet, dass für die Befristungsdauer weder der Verpächter noch der Pächter kündigen kann. Es ist allerdings zulässig, zusätzlich zur Befristung eine Kündigungsmöglichkeit vertraglich zu vereinbaren.

Erhaltungspflichten

Eine rechtlich klare Regelung zu den Erhaltungspflichten existiert nicht. Grundsätzlich herrscht weitgehend Vertragsfreiheit – die Erhaltungspflichten können somit zwischen den Parteien individuell vereinbart werden.

Umbauten

Grundsätzlich sind Umbauten gesetzlich nicht erlaubt. Bereits geplante Umbauten sollten daher immer im Pachtvertrag geregelt bzw erlaubt werden.  

Rückstellung des Pachtobjektes

Das Pachtobjekt ist grundsätzlich immer im übernommenen Zustand unter Berücksichtigung der natürlichen Abnützung zurückzustellen.

Investitionsablöse

Eine Investitionsablöse (bspw. für übernommenes Inventar) wird in der Praxis in aller Regel ausgeschlossen. Sollte es übereinstimmender Parteienwille sein, dass eine Investitionsablöse geschuldet wird, so sollte hier eine ausdrückliche, vertragliche Vereinbarung getroffen werden.

Gerade in diesem Zusammenhang ist im Übrigen darauf zu achten, dass Regelungen derart ausgestaltet werden, dass aus rechtlicher Sicht ein reiner Pachtvertrag und kein Unternehmenskauf vorliegt.

Betriebskosten

Da eine gesetzliche Regelung genauso wie eine gesetzliche Definition der Betriebskosten fehlt, sollen Betriebskosten im Pachtvertrag abschließend (nicht: „insbesondere“) definiert und aufgezählt werden sowie ein Verrechnungsmodus (z.B. monatliche Pauschalbeträge mit jährlicher Gegenverrechnung bis zum Juni des Folgejahres) vereinbart werden. 

Pachtzins

Es empfiehlt sich, eine genaue Regelung zum Pachtzins zu treffen, da dieser im Nachhinein nicht mehr einseitig geändert werden. Eine Indexanpassung ist zulässig, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. 

Verträge

Verträge (wie bspw. Dienstverträge bestehender Mitarbeiter) gehen grundsätzlich nicht automatisch auf den Pächter über. Sollte dies gewünscht sein, ist jedenfalls eine ausdrückliche, vertragliche Vereinbarung erforderlich.

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