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Die Harlander & Partner Rechtsanwälte GmbH ist in Österreich und Deutschland zugelassen.

Wir verfügen über vier Standorte in Österreich und können so alle Gerichte und Behörden optimal erreichen.

Bauen auf fremden Grund

In Österreich herrscht der Grundsatz „superficies solo cedit“ (Der Überbau weicht dem Boden). Alle Sachen (zum Beispiel: ein Haus) die mit dem Boden fest verbunden sind, gehören dem Eigentümer des bebauten Grundstücks. Bei Bauwerken, welche auf fremden Grundstücken errichtet werden bzw. wurde ist aber Vorsicht geboten. Ohne gesonderter Vereinbarung wird der Eigentümer des fremden Grundes auch der Eigentümer des errichteten Bauerwerkes. Entscheidend ist hierbei die Redlichkeit des Bauführers. Der Bauführer ist redlich, wenn er darüber irrt, dass er auf fremden Grund bauen darf. Leichte Fahrlässigkeit schadet der Redlichkeit. Weiß der Grundeigentümer nichts von dem Bau erwirbt dieser grundsätzlich das Bauwerk. Der redliche Bauführer hat einen Anspruch auf Ersatz für die nützlichen und notwendigen Kosten. Unter Umständen ist er auch dazu verpflichtet das Bauwerk abzutragen, also zu beseitigen. Es gibt jedoch eine Ausnahme. Hat der Grundeigentümer von dem Bau gewusst, und sie nicht sofort dem redlichen Bauführer untersagt, kann der Bauführer am fremden Grundstück Eigentum erwerben. Der Grundeigentümer kann nur noch den gemeinen Wert des Grundstückes fordern. Ist der Bauführer hingegen unredlich, fällt das errichtete Bauwerk an den Grundeigentümer. Der Bauführer hat Anspruch auf den Ersatz der Kosten, aber nur für diejenigen Kosten die zum überwiegenden Vorteil für den Grundeigentümer sind. Der Bauführer ist womöglich auch dazu verpflichtet das Bauwerk zu beseitigen.

Damit gesichertes Eigentum an einem auf fremden Grund errichteten Bau erworben werden kann, räumt das österreichische Recht 2 Konstellationen ein: Das Superädifikat und das zivilrechtliche Baurecht.

Das Superädifikat

Das Superädifikat ist ein Bauwerk, welches auf fremden Grund errichtet wurde, dieses aber nicht dauerhaft bestehen bleiben soll. Superädifikate gelten als bewegliche Sachen, selbst wenn diese von Natur aus als Unbewegliche zu qualifizieren sind.

Wie auch beim Baurecht unterscheidet sich der Grundeigentümer vom Eigentümer der Sache. Meist besteht zwischen Grundeigentümer und Bauherr ein Nutzungsvertrag über das Grundstück mit dem zusätzlichem Recht, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Dieses Recht wird aber damit beschränkt, dass das Gebäude nur vorübergehend auf dem Grundstück stehen bleiben darf also nicht dauerhaft stehen bleiben soll. Der erste Eigentümer des Superädifikats erwirbt schon mit der Bauführung Eigentum, eine Urkundenhinterlegung ist nicht erforderlich. Wird das Superädifikat verkauft wird nur dieses verkauft und nicht das Grundstück. Ein gesonderter Nutzungsvertrag für das Grundstück ist daher zusätzlich zu empfehlen. Das Eigentum wird nicht durch die Eintragung in das Grundbuch erworben, sondern lediglich durch das Hinterlegen der Urkunde.

Läuft der Nutzungsvertrag über das Grundstück aus kommt ist der Umstand maßgeblich, welcher im Nutzungsvertrag über das Superädifikat vereinbart wurde. 

Das Baurecht

Das Baurecht ist das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es ist ein befristetes Recht und kann auf nicht weniger als 10 Jahren und nicht mehr als 100 Jahren bestellt werden. Beim Baurecht soll das errichtete Bauwerk dauerhaft bestehen bleiben wohingegen beim Superädifikat es wieder abgetragen wird.

Der Grundeigentümer räumt einer Person das Recht auf seinem Grundstück zu bauen ein. Das Baurecht wird in das C-Blatt (Lastenblatt) und in das B-Blatt (Baurechtseinlage) eingetragen. Der Grundeigentümer bleibt der Eigentümer der Liegenschaft, der Bauberechtigte hat das Recht ein Bauwerk am fremden Grundstück zu errichten, ist dann Eigentümer an diesem Bauwerk und hat ein Fruchtgenussrecht am Grundstück. Regelmäßig wird das Baurecht entgeltlich eingeräumt, der Bauberechtigte muss dann den sogenannten Bauzins an den Grundeigentümer bezahlen.

Nach Ablauf der Frist erlischt das Baurecht und das errichtete Bauwerk fällt an den Grundeigentümer. Dieser muss jedoch sofern nicht anders vertraglich vereinbart, eine Entschädigung in der Höhe eines Viertelteils des Bauwertes, leisten. Das Baurecht kann auch einvernehmlich aufgelöst werden.

Die Auflösung ist auch möglich, wenn der Bauberechtigte sich mit den Bauzins für wenigstens 2 aufeinanderfolgenden Jahren im Rückstand befindet oder beide Parteien einvernehmlich die Beendigung des Bauerechtes wünschen.

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